Il DDL di Bilancio 2026 interviene sull’art. 1, comma 595, della L. 178/2020, che disciplina la presunzione assoluta di imprenditorialità nelle locazioni brevi.
La regola dal 2026
Dal periodo d’imposta 2026:
-
il regime fiscale delle locazioni brevi di cui all’art. 4 del DL 50/2017 sarà applicabile solo se il contribuente destina alla locazione breve non più di due appartamenti;
-
dal terzo appartamento in poi, l’attività si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’art. 2082 c.c.
Ne deriva la fuoriuscita automatica:
-
dalla disciplina delle locazioni brevi;
-
dalla cedolare secca;
-
con conseguente applicazione delle regole proprie dell’attività d’impresa (IVA, reddito d’impresa, obblighi contabili).
Perché la soglia è così rilevante
La disciplina delle locazioni brevi presuppone che il locatore sia una persona fisica che agisce al di fuori dell’esercizio d’impresa.
La valutazione della natura imprenditoriale, in assenza di presunzioni, è complessa e tiene conto di molteplici fattori (organizzazione, servizi accessori, normativa regionale).
Proprio per semplificare questo accertamento, il legislatore ha introdotto una presunzione assoluta basata esclusivamente sul numero di appartamenti.
Box riepilogativo – 1–2–3 immobili: cosa succede dal 2026
| Immobili destinati a locazione breve | Qualificazione fiscale | Cedolare secca |
|---|---|---|
| 1 immobile | Attività non imprenditoriale | 21% (su opzione) oppure 26% |
| 2 immobili | Attività non imprenditoriale | 21% su uno (su opzione) – 26% sull’altro |
| 3 o più immobili | Attività imprenditoriale presunta | ❌ Non applicabile |
Come si calcola il numero degli appartamenti
Conta il numero, non la durata
È sufficiente concedere in locazione breve tre appartamenti anche per pochi giorni nell’arco dell’anno per superare la soglia.
Locazione di stanze
La locazione di più stanze dello stesso appartamento, anche con contratti diversi, vale come un solo immobile.
Solo locazioni brevi
Nel conteggio:
-
rientrano solo i contratti di locazione breve (inferiori a 30 giorni);
-
restano esclusi i contratti ordinari (4+4, 3+2, canone concordato).
Rileva il singolo contribuente
La presunzione è legata alla posizione del contribuente, non all’immobile:
-
non si conteggiano gli immobili dati in locazione ordinaria o in comodato che vengano poi sublocati da terzi.
Le conseguenze fiscali della qualificazione come impresa
Il superamento della soglia comporta:
-
perdita della cedolare secca;
-
possibile assoggettamento a IVA;
-
tassazione del reddito come reddito d’impresa;
-
obblighi contabili e dichiarativi più complessi.
Si tratta quindi di un cambiamento che incide profondamente sulla convenienza economica degli affitti brevi.
Perché è un punto di svolta per gli affitti brevi?
La Legge di Bilancio 2026 segna un punto di svolta nella fiscalità degli affitti brevi.
Il confine tra gestione privata e attività imprenditoriale diventa estremamente sottile e richiede una valutazione preventiva accurata, soprattutto per chi possiede più immobili o intende investire nel settore
L’esperienza dello Studio Girardi & Associati fa la differenza
Lo Studio Girardi e Associati, studio associato di commercialisti con sede a Firenze, opera da oltre 40 anni al fianco di imprenditori, professionisti e privati, offrendo consulenza fiscale e societaria altamente qualificata.
L’esperienza maturata in decenni di attività consente allo Studio di:
-
interpretare correttamente le novità normative;
-
prevenire contestazioni e criticità fiscali;
-
individuare soluzioni personalizzate, concrete e pienamente conformi alla legge.
Affidarsi a uno studio strutturato, storico e affidabile significa non limitarsi a “subire” le nuove regole, ma gestirle con consapevolezza, tutelando il proprio patrimonio e le proprie scelte di investimento.
